Obligaciones del administrador de consorcio

Para garantizar el correcto funcionamiento de un consorcio, el administrador debe estar pendiente de muchos asuntos. Te contamos cuáles son sus obligaciones.

Entre el arreglo de ascensores, el mantenimiento de las partes comunes, el sueldo del encargado y muchas cosas más, la vida cotidiana en los edificios de departamentos se puede tornar un poco complicada. Para resolver estas cuestiones, lo aconsejable es nombrar a una persona que se haga cargo de las obligaciones del administrador de consorcio y represente legalmente al conjunto de vecinos.

De hecho, no solo se trata de hacer más cómoda la vida de los copropietarios e inquilinos, sino que el Código Civil y Comercial de la Nación exige que se designe a una persona para que cumpla con las funciones de la administración.

Cada consorcio puede decidir si el administrador será uno de los propietarios o alguien externo, un profesional de la actividad. En ese caso se puede elegir a una persona o a una empresa que se encargue de esas tareas profesionalmente.

También podés leer: Qué es garantía propietaria: requisitos para alquilar

Obligaciones del administrador de un consorcio

Según está expresado en el Código Civil vigente desde el 1º de agosto de 2015, la persona encargada de la administración de consorcios tiene las siguientes obligaciones:

Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio. En ese marco, dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales.
Asegurar al edificio contra incendio y accidentes.
Cumplir con las obligaciones laborales, previsionales y tributarias del consorcio.
Realizar la cuenta de expensas y recaudar los fondos para satisfacerla. En este punto, el Código aclara que, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del Consejo de propietarios para disponer total o parcialmente del fondo de reserva.
Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.
Convocar a la asamblea (que es la reunión de propietarios para resolver cuestiones relativas al edificio) y cumplir las decisiones tomadas por la asamblea.
Representar al consorcio en todas las cuestiones administrativas y judiciales.
Rendir cuentas.
En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los 15 días hábiles, los libros y la documentación.

También podés leer: Renovación de contrato de alquiler: lo que debés saber

Qué es el Consorcio de Propietarios

El Consorcio de Propietarios es la reunión o agrupación de los copropietarios, es decir aquellas personas que son titulares de dominio de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal. Si nos atenemos a su definición legal, el consorcio es una persona de existencia abstracta, una persona jurídica distinta de los integrantes que lo conforman.

Este conjunto de propietarios de los diferentes pisos o departamentos son quienes deciden, por votación, sobre las partes comunes del edificio. En ese sentido, los inquilinos pueden participar de las reuniones de consorcio pero no pueden votar.

También podés leer: Invertir en bienes raíces: qué es y cuáles son las opciones

Qué es el reglamento de copropiedad

El reglamento de copropiedad es un documento que se redacta por escritura pública, a los fines de una división jurídica, tanto sea de un edificio, un condominio o un barrio cerrado. Es decir, de todos aquellos edificios o emprendimientos que tienen espacios comunes como amenities, espacios de tránsito, ascensores, pasillos, etc.

Es importante que cada propietario tenga conocimiento del reglamento de copropiedad para tener una mejor convivencia con sus vecinos.

Entre otras cosas, este reglamento describe cada uno de los departamentos o unidades funcionales y detalla las partes comunes del edificio o terreno. Señala los metrajes, los porcentuales de los que es responsable cada uno, los bienes propios y los comunes, y los derechos y obligaciones de cada uno de los titulares del dominio.

Por otro lado, en el Reglamento se establecen las pautas de organización y convivencia. Por ejemplo, si se puede tener animales, si los departamentos son aptos para ejercer actividades profesionales, en qué días y horarios se puede hacer fiestas, etc.

En él también se debe dejar constancia de la designación del administrador y especificar allí cuáles son sus facultades, sus obligaciones y por cuánto tiempo ejercerá esa función.

También podés leer: Requisitos para alquilar: qué piden los propietarios

Honorarios de administradores de consorcios

La CAPAIH (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) tiene en su sitio web una herramienta online destinada específicamente a calcular los honorarios de administradores.

A través de ella, los administradores de edificios de propiedad horizontal podrán realizar sus cotizaciones en función de los valores sugeridos por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

Si bien es una herramienta para los profesionales de la actividad, los copropietarios pueden hacer uso de ella para verificar si los valores que están pagando se encuentran dentro de lo razonable.

Podés leer: Vivir solo: qué necesitás para lanzarte a la aventura

¿Qué son las expensas?

Las expensas permiten mantener en buen estado y en condiciones de seguridad el edificio. Además, sirven para pagar los gastos comunes, como la luz del hall de entrada y los pasillos, las compras de productos de limpieza, etc. Las expensas pueden ser:

Expensas Ordinarias o de Tipo A: las que se utilizan para cubrir los gastos fijos (sueldos, tasas, gastos de mantenimiento indispensables, honorarios del administrador, primas de seguros, etc.).
Expensas Extraordinarias o de Tipo B: las que se utilizan para gastos imprevistos o eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento (remodelaciones, reparaciones ocasionales, pago de algún juicio perdido por el consorcio, etc.).

Los inquilinos y las expensas extraordinarias

Una de las dudas más comunes que se presenta cuando un consorcio decide iniciar un trabajo en el edificio que requerirá el desembolso de sumas mayores a lo habitual es si los inquilinos deben hacerse cargo de esos gastos o si le corresponde a los propietarios.

Como primera norma, lo importante es que sepas que eso dependerá de lo que hayas acordado con el propietario en el contrato de alquiler:

Si el contrato dice que el inquilino debe pagar las “expensas comunes”, estás obligado a pagar también las extraordinarias, porque las expensas comunes incluyen ordinarias y extraordinarias.
En cambio, si dice que el inquilino paga las “expensas ordinarias”, entonces no tenés que pagar las extraordinarias.

También podés leer: Rescisión de contrato de alquiler: lo que debés saber

Encargado de edificio

El encargado del edificio es quien realiza las tareas en el edificio en forma habitual, cumpliendo con el cuidado, vigilancia y atención del edificio. Su cargo puede ser “permanente” o “no permanente”.

Encargado permanente: es recomendable, aunque no obligatorio, que permanezca la mayor parte del día en el edificio, aún cuando se encuentre en horas de descanso, el cual puede ser interrumpido cuando razones de urgencia lo justifiquen o cuando se trate de la atención de los servicios centrales. Durante el horario de trabajo no puede realizar otra tarea distinta a las mencionadas (ni siquiera tareas específicas para alguno de los copropietarios). Fuera de dicho horario cesa el impedimento.
Encargado no permanente: este trabajador sólo debe cumplir una jornada de 4 horas en edificios de hasta 25 unidades, debiendo hacerlas de manera continua y sus responsabilidades son las mismas que las del encargado permanente.