Renovación de contrato de alquiler: las claves

Una guía con toda la información y muchos consejos para propietarios e inquilinos que tienen que renegociar un contrato de alquiler.

La renegociación del alquiler es un momento que siempre genera tensión, tanto a los inquilinos como a los propietarios. Especialmente en épocas de inflación, cuando se hace muy difícil sostener valores por períodos prolongados. Para bajar el estrés que genera una renovación de contrato de alquiler armamos esta nota con todo lo que ambas partes deben considerar.

En medio de la incertidumbre que genera un mercado de precios tan volátiles, es importante que ambas partes puedan proteger sus intereses. Para ello es fundamental conocer lo establecido por la legislación vigente y usar el contrato de alquiler como herramienta en la que queden expresados con claridad todos los aspectos que sean necesarios.

También podés leer: Cómo ahorrar en el alquiler

Renovación de contrato de alquiler: requisitos

Para renovar el contrato del lugar donde ya estás viviendo los requisitos van a ser los mismos que tuviste que cumplimentar cuando iniciaste el vínculo contractual. Te los recordamos:

Garantía de alquiler: se deberá revalidar la garantía propietaria que habías presentado como respaldo ante eventuales incumplimientos de contrato. En caso de ser necesario, podés cambiarla por otra. Recordá que, por lo general, se exige que sea de la misma ciudad donde se quiere alquilar.
Garante personal: aunque no es usual, en caso de que la inmobiliaria lo haya pedido en su momento se deberá revalidar también la garantía de una tercera persona, preferentemente familiar, para que cubra el monto del alquiler si el inquilino no realizara algún pago mientras dure el contrato.
Recibo de sueldo: el inquilino deberá presentar los comprobantes de ingresos por los últimos tres meses. El alquiler con recibo de sueldo es un requisito que difícilmente alguien negocie.
Comisión de la inmobiliaria por renovación de contrato de alquiler: según el Nuevo Código Civil, son los propietarios de los inmuebles quienes deben pagar la comisión a las inmobiliarias por administrar sus propiedades en alquiler. Los inquilinos no pagan la comisión inmobiliaria por la administración de la propiedad para alquiler.

También podés leer: Qué es garantía propietaria: requisitos para alquilar

Otras garantías para alquilar

Como el requisito de una garantía propietaria es cada vez más difícil de cumplir, se han generado nuevas opciones que brindan tranquilidad a ambas partes cuando se celebra un contrato de alquiler. Te contamos cuáles son:

Garantía bancaria para alquilar.

Hay bancos que ofrecen como alternativa un respaldo que asegure al propietario que el contrato se cumplirá. Este tipo de garantías de alquiler tiene una gran ventaja: en primer lugar, si el arrendatario no cumple, el banco avisa al propietario del incumplimiento y le exige que inicie el reclamo a su inquilino. A su vez, mientras tanto, la entidad financiera paga rigurosamente el alquiler al arrendador. Es decir que el propietario no evita el problema pero lo transita cobrando el alquiler.

Seguro de caución para alquilar.

Otra opción son las pólizas de caución. Funcionan de manera similar a las garantías bancarias. Se trata de un contrato que otorga una empresa de seguros y que cubre las pérdidas que pudieran producirse por el incumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino.

También podés leer: Cómo sacar un seguro de caución para alquileres

Renovación del alquiler: duración y ajustes

Respecto a la duración, y para aclarar uno de los puntos más controvertidos en este tipo de acuerdos, los contratos de alquiler para vivienda se establecen por dos años. Esa duración, en contextos de inflación, hace que los valores pactados al inicio del contrato puedan resultar insuficientes 24 meses después. Por eso, antes de llegar al término del contrato se pueden hacer ajustes al precio acordado.

Si bien técnicamente no se puede indexar el contrato (la indexación quedó derogada por la Ley de Convertibilidad y la norma que prohibía ajustar los contratos por índices sigue vigente porque nunca se derogó), lo cierto es que, en la abrumadora mayoría de los contratos, se incorporan cláusulas de ajuste por inflación.

Lo habitual en estos casos es que se establezca un ajuste del valor del alquiler cada seis meses. Una opción que hasta ahora no era contemplada y que puede resultar interesante para indexar es la de realizar el ajuste contractual en base al costo de vida que difunda el INDEC, el organismo oficial encargado de medir e informar los porcentajes inflacionarios.

Para que no queden zonas grises, en este aspecto hay un punto importante que deben considerar tanto propietarios como inquilinos: al momento de pactarse el contrato se debe dejar constancia en él que cada seis meses o al cumplirse el año se revisará el valor del mismo y se podrá convenir un ajuste.

Podés leer: Vivir solo: qué necesitás para lanzarte a la aventura

Rescisión de contrato de alquiler

Durante los primeros 6 meses (3 en algunos casos), el Locatario está obligado a mantener el alquiler. Luego de transcurrido ese plazo, podrá rescindir el contrato abonando una penalidad de 1 mes y medio de alquiler dentro del primer año de contrato y, una penalidad de solo 1 mes, durante el segundo año de contrato.

Es importante tener en cuenta que solo puede hacer uso de esta opción el locatario o inquilino. Y, llegado el caso, debe comunicarlo en forma “fehaciente”, es decir por carta documento.

También podés leer: Requisitos para alquilar: qué piden los propietarios

Prórroga de contrato de alquiler

Algunas veces puede ocurrir que el inquilino esté a punto de adquirir una propiedad o está por terminar una casa que está en obra y necesita estirar el vencimiento del contrato por poco tiempo. En esos caso se puede pactar un prórroga del contrato entre las partes.

Un dato a tener en cuenta es que, cuando se hace una prórroga de contrato, hay que pedirle expresamente al garante que vuelva a firmar la renovación. Si no, no será responsable de la falta de pago por parte del inquilino. Es decir, la responsabilidad del garante finaliza cuando se vence el contrato original.

Para seguir leyendo: