Invertir en bienes raíces: qué es y cuáles son las opciones

Los bienes raíces siempre han sido una de las opciones favoritas para invertir. Te contamos cuáles son las mejores oportunidades en inmuebles este año.

Invertir tus ahorros correctamente es la mejor manera de construir una sólida base de dinero para tu futuro. Son muchas las opciones y los instrumentos financieros que podés considerar. Te contamos qué es invertir en bienes raíces y qué alternativas existen hoy en Argentina.

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¿Qué son bienes raíces?

Cuando hablamos de bienes raíces, lo que en inglés se conoce como “real estate”, nos referimos a propiedades inmuebles: puede ser un terreno, un lote o un campo o cuaquier propiedad física o mejoras realizadas en ésta.

Los bienes raíces son una de las inversiones más comunes que existen y, a lo largo del tiempo, han permitido obtener una muy buena rentabilidad. Son muchas las opciones y tienen la ventaa de que no requieren un control constante por parte del inversor.

Sin embargo, dar los primeros pasos puede ser algo complicado, especialmente si no se tiene un buen conocimiento del mercado.

A los bienes raíces podemos agruparlos en tres categorías:

Residenciales: terrenos sin desarrollar, casas, condominios.
Comerciales: edificios de oficinas, almacenes, edificios de locales comerciales
Industriales: fábricas, minas, granjas.

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Inversiones en Argentina

Para invertir no existe una receta única. En primer lugar, porque las oportunidades son tan variadas que cada inversor podrá hacer una combinación de distintas opciones. A su vez, cada inversor tiene su propia personalidad, lo que lo llevará a tomar diferentes niveles de riesgo.

Además, el capital del que dispone definirá con qué instrumento y bajo qué condiciones empieza a plantear la inversión.

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Inversiones inmobiliarias

Es importante subrayar que, en nuestro país, históricamente, los inmuebles han generado en los inversores una seguridad y una tranquilidad difíciles de conseguir en otras opciones.

Las inversiones inmobiliarias son generalmente un activo seguro y confiable, aunque ninguna está excenta de riesgo. Te contamos cuáles son las opciones que podés considerar y qué deberías tener en cuenta.

Fideicomiso inmobiliario

Desde hace algunos años, el fideicomiso es el marco más utilizado para la comercialización de nuevos emprendimientos inmobiliarios, una tendencia que hoy se mantiene vigente. Este instrumento es apto para desarrollar emprendimientos inmobiliarios con fondos de terceros.

Los inversores, llamados en este caso fiduciarios, son quienes aportan los fondos para comprar el terreno y hacer frente a los costos de la obra con el fin de construir un edificio o un barrio con destino a viviendas unifamiliares.

Por otro lado, una persona (el fiduciante) recibirá el dominio de los fondos para llevar adelante el emprendimiento, dividirlo en propiedad horizontal y transferir las unidades a los beneficiarios.

Muchas son las ventajas que lo han convertido en la herramienta favorita de los inversores:

Algo que genera mucha tranquilidad es que la propiedad del inmueble donde se desarrollará el proyecto inmobiliario se le transfiere al fideicomiso. Por lo tanto, el patrimonio entregado en garantía es inembargable, ya que el patrimonio del fideicomiso solo responde por las deudas generadas en el propio negocio y no puede ser atacada por acreedores particulares de alguno de los miembros del fideicomiso.
Permite una diversidad de asociación muy grande. De esta manera, pueden asociarse en una sola figura propietarios de terrenos, inversionistas, promotores, arquitectos, ingenieros, entidades financieras, constructoras, etc.
Esta figura tiene la ventaja de poner los intereses del desarrollador y el de los inversores en la misma dirección, lo que permite que no haya conflicto de interés. Esto es así porque todos se benefician si se cumple lo estipulado en el contrato y todos son damnificados si no se cumple.

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Fideicomisos al costo

En el marco de los proyectos administrados por un fideicomiso se han sumado recientemente muchos emprendimientos denominados “al costo”. Esto significa que el precio final de compra de la unidad que cada inversor adquiera no es definida de antemano sino que dependerá directamente de los costos finales de construcción del barrio o del edificio. También se los llama “a costo concertado”, “a costo cierto” o “a precio fijo”.

Este tipo de convenios se popularizó debido a las oleadas inflacionarias que no permitían evaluar con 4 o 5 años de anticipación el verdadero costo que tendría un proyecto al estar concluido. De esta manera, se evita que el desarrollador no pueda seguir afrontando los gastos del proyecto y que el edificio o barrio quede inconcluso.

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Departamentos en pozo

Los departamentos de pozo suelen ser una interesante oportunidad a la hora de adquirir un inmueble como inversión. En líneas generales, consiste en comprar un departamento desde el momento en que comienza la construcción del edificio, es decir, sumarte a un desarrollo inmobiliario desde la ejecución del “pozo para fundaciones”.

Una característica favorable de la compra de departamentos al pozo es que el promedio de ahorro suele ser de entre un 20% y un 30% en dólares en comparación a la compra de una unidad ya terminada.

Por otro lado, para poder empezar la obra los desarrolladores todavía necesitan de compradores, por lo que el inversor es favorecido con reducciones de beneficios de la empresa que lleva adelante el proyecto.

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Invertir en cocheras

Los espacios públicos de estacionamiento son cada vez menos y nunca hay sitio para dejar el auto. Además, muchos edificios de viviendas no tienen lugar para más vehículos. Por eso, para aquellos que buscan invertir en inmuebles pero no cuentan con el dinero para adquirir un departamento, la cochera es una muy buena alternativa.

Por lo general, la rentabilidad de las cocheras es más alta que la de un departamento. Mientras que una cochera está en un promedio de un 5% de rentabilidad anual, un departamento puede darnos aproximadamente un 3% anual de rentabilidad. Esta diferencia se amplia si se trata de cocheras con pool de rentas, que están rindiendo entre un 6 y un 7% al año.

Una de las buenas noticias para quienes desean incursionar en este terreno es que algunos bancos han comenzado a ofrecer líneas de créditos hipotecarios que permiten adquirir una cochera. Si bien por ahora son pocas las entidades que se sumaron a esta posibilidad, las que lo han hecho ofrecen créditos que tienen un funcionamiento similar al de cualquiera de los préstamos hipotecarios disponibles.

El precio de una cochera funcionando varía según la ciudad en la que te encuentres pero oscila entre u$s 25.000 y u$s 45.000.

Generalmente tendrás que contar con el efectivo para adquirirla. Pero, si invertís en un emprendimiento desde el pozo, podrás conseguirla con un buen descuento y pagando un anticipo. Luego, tenés hasta 24 cuotas en pesos, con valores que se ajustan por el Índice de la Construcción.